本文目录一览：
- 1、国有划拨土地收储与国有出让土地收储有什么不同
- 2、低效工业用地处置存在的问题
- 3、棚户区改造项目是什么意思？
- 4、银行卡被法院冻结后可再办卡吗？
- 5、如何缓解农业院校人才培养困境？
- 6、破解城乡二元土地制度格局的建议
国有划拨土地收储与国有出让土地收储有什么不同
国有划拨土地收储与国有出让土地收储的区别主要体现在使用年限和土地出让金两方面，具体区别如下：
1、使用年限不同
划拨土地在使用权限上没有明确的限制；而出让土地住宅使用年限是70年，商业40年，综合50年。
2、土地出让金不同
划拨土地无需缴纳土地出让金，只是这类房屋在出售时要向国家补交土地出让金；而出让土地需要缴纳土地出让金，开发商取得的土地一般都是出让的，出让土地到期后可以续交出让金继续使用。
扩展资料：
土地收储制度出现的问题：
1、土地收储成为房价上涨的重要推手
由于土地收储制度最为重要的特征，就是要由地方政府高度垄断土地的一级市场。当一个地方的土地一级市场被高度垄断的情况下，土地价格就极有可能出现飞速上涨。
2、土地收储成为破坏社会公平的反面典型
由于土地收储机构是代表政府统筹征地事宜，而且征收的标准并非按照市场价格进行操作的。
因此，在征收过程中，由于低价征收，高价售出，用公权力剥夺了原土地使用者的合法权益，使得土地收储制度的合理性备受置疑。
3、土地收储成为地方政府对抗中央调控的重要工具
通过土地收储，地方政府掌握了大量的土地资产。对于地方政府来说，土地不仅是财政权力，而且也是货币权力。
由于批出的土地几乎立即就可以用作从银行抵押贷款，所以，土地权力实际上就演变成了地方政府的某种货币发行权力。
参考资料来源：百度百科—土地收储
低效工业用地处置存在的问题
改革开放早期，出于GDP、财政和政绩的考虑，地方政府低价供地招商引资成为常态，划拨土地的大规模供应也集中发生在这一时期。2004年国务院出台的《关于深化改革严格土地管理的决定》中明确提出，“除按现行规定必须实行招拍挂的土地外，工业用地也要创造条件逐步实行招拍挂出让”；2006年《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定,“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准”。工业用地自此告别了划拨使用的历史，但此前已经划拨使用的工业用地尚未建立起有效的退出机制。划拨土地最显著的特点就是“无偿无期限”，由此导致的划拨工业用地大量闲置与低效利用问题也非常突出。尤其是一些建立发展较早的大型国有企业，都占据了较好区位的地块，由于种种原因企业早已停工停产，但受制于划拨土地有限的权能结构，国有企业盘活划拨低效工业用地的办法不多、积极性也不高。以安徽省最大的工业企业——马钢（集团）控股有限公司为例，近10年被动收储的闲置低效划拨工业用地中，仅商服用地二级地以上范围内的土地就有近千亩。如何破解国企划拨工业用地闲置低效利用之困，充分挖掘存量土地潜力，成为当前发展中的重要议题。
棚户区改造项目是什么意思？
棚户区改造项目是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。中国从2009年开始，对中国国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模改造。
2012年9月25日，时任中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在中国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上强调，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度。
国家棚户区改造政策：
以净地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目事如下优惠政策
(一)土地储备中心对危房棚户区土地实行收购，以净出让方式供地。净地出让后获得的出让收益，扣除按规定缴省的费用后，专项用于支付银行贷款本息和毛地收购资的周转以及危房棚户区安置房建设。
(二)安置房住宅用地实行土地行政划拨，对改造后的房屋纳入产权产籍管理，办理商品房房照。商服用地实租赁供地。
(三)安置房建设项目行政事业性收费(以费还贷项目除外)全免，经营、服务性收费按最低限下浮50％收取(项明细附后)。
(四)安置房房屋拆迁补偿契税先缴后返；对安置房住宅上靠标准户型增加的建筑面积部分，营业税等税种由地方税务部门向省申请暂缓缴纳。
(五)安置房建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求无偿同步建设至小区红线。对腾空用于商品房建设的地块，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设，所需费用由摘牌的商品房开发主体，按照国家、省、市所规定的正常标准结付；涉及配套管网施工中的破道、绿化等费用免缴。
(六)对安置房建设项目，政府各职能部门要同步办理相关手续，保证项目的开竣工时间。
(七)小区配套建设标准要满足居民基本生活和出行需要，区政府组织被安置居民以招标方式选择物业公司，对小区实行物业管理，物业费三年内减半收取，不足部分由区政府承担。
(八)在进行安置房建筑设计时，应根据周边服务设施现状，建设一处或几处综合市场，用于提供公益性就业岗位，其产权归市政府所有，由区政府负贵日常管理。
扩展资料：
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。
如今，我国包括棚户区在内有大约1．5亿平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。根据住房城乡建设部规划，我国将从2009年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模的改造。
1、政策优惠，阳光操作。妥善处理棚户区中历史遗留的产权问题，对已经取得房屋所有权证的房屋，依法赔偿。充分考虑棚户区居民的承受能力，做好与各项住房政策的衔接，妥善安置被拆迁居民。实行产权调换或者货币补偿。
2、破解复杂问题，必须坚持原则性和灵活性相统一，创新工作思路，用好、用活、用足政策；
3、加强棚户区居民安置用房的建设质量管理。尽可能通过公开招标的方式选择有实力的单位参与建设，加强工程质量安全监督管理，确保回迁安置房屋的建设质量，防止因质量问题引发矛盾纠纷。
4、要完善棚户区改造后的公共服务功能。
5、要充分利用棚户区在历史上形成的优点，并挖掘其潜力。
参考资料：
百度百科-棚户区改造房
银行卡被法院冻结后可再办卡吗？
银行卡解冻了，你才可以办理信用卡。
法院冻结你的银行卡是有原因的，如果你的银行卡被法院冻结了，那么你是无法再到银行去办卡的，你必须要解决掉法院冻结你银行卡的原因，让你的银行卡解冻了，你才可以办理信用卡。
银行卡被法院冻结后，如果办理新卡仍有可能会再被冻结的。法院冻结银行卡，是根据当事人的申请而采取的财产保全措施，其目的是为了防止被告转移资产，逃避债务，或是在执行中依法采取的执行措施。根据法律规定，法院冻结金额，应以当事人的申请金额或执行标的额为限，如果所冻结的银行卡中金额不足的，仍然可以冻结其它的银行卡，包括新办的银行卡。
拓展资料
（一）法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百四十二条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。
（二）银行卡被冻结怎么办
解除冻结的银行卡有两种方式，一是等待冻结期满，一般保全银行存款的期限不超过一年。二是可以向法院提供其他担保，申请解封银行卡。
法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条：财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全。
《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四百八十七条:人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。
人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。的除外。 申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一
如何缓解农业院校人才培养困境？
全国政协委员范国强提出了三点建议：
一是农业院校亟需减免农科学费、提高生均拨款。 “由于农业产业弱势显著、社会偏见影响久远等因素影响，农业院校长期以来难以吸引优质生源。解决这一问题，需要从减免农科学费、提高生均拨款两方面入手。” 范国强说，2007年中央一号文件提出加大“农林类专业学生的助学力度，有条件的地方可减免种植、养殖专业学生的学费。”建议在全国范围内落实该文件精神，减免涉农专业学生学费，吸引农村和城市较为贫困家庭中的优质生源报考农业院校。另外，2012年中央一号文件提出“要进一步提高涉农学科（专业）生均拨款标准。”建议兑现该政策，使农业院校有更多资金用于提升“三农”人才培养水平。
二是农业院校大多缺乏实习试验基地，亟需采取政府划拨、农业院校购买的方式破解困局。
他指出，对农业院校而言，拥有足够面积、长期稳定的教学实习、科研试验基地是“三农”人才培养、科研成果验证、农技培训推广的基本条件。鉴于农业高校教学科研用地属性仍以基本农田为主，建议国家采取政府划拨、农业院校购买方式，在国家政策范围内有效破解难题。
三是农业院校毕业生到“三农”一线工作意愿不强，亟需构建有利于“三农”工作队伍稳定发展的制度环境。“客观讲，这不能怪毕业生学农不爱农，主要原因是农村基层薪金待遇较低，发展空间相对狭窄。”范国强说，破解困境，需要国家下大决心，大幅度提高“三农”工作队伍薪金待遇，实现付出与回报成正比。
破解城乡二元土地制度格局的建议
国务院发展研究中心农村经济研究部研究员 刘守英
30年前，中国以农地制度改革拉开了整个改革的序幕。那场改革带给了中国经济、社会和政治结构的变革，带来农民命运的改变，经历史证明是受到农民的拥护的。目前，土地问题再度成为全社会关注的焦点，由土地制度引发的纠纷和群体性事件成为影响社会安定的主要原因，全社会对土地改革的呼声高涨。
党的十七届三中全会的主要精神目标是城乡一体化，改革的中心工作是消除城乡二元结构。整个文件的重点和亮点是消除土地的二元结构，实现城乡统一的一元化土地市场。
一、城乡二元土地制度格局的形成与强化
为什么全社会对整个土地制度改革的呼声这么高？我觉得核心原因是土地制度、土地市场、土地法律体系的二元格局，在过去的30年里不仅没有消除，反而更加强化。
（一）农地制度朝强化农户权利物权化的方向发展
1.不断强调和强化农户使用权主体地位
从20世纪80年代几个党的1号文件一直到党的十七届三中全会，我们的基本思路是不断强化和强调农户的使用权主体地位，表现为20世纪80年代几个党的1号文件，使家庭承包制成为基本的经营制度。2000年以后的几个1号文件，通过实现承包地面积、地块的真正到户，落实农户对土地使用权的物权。党的十七届三中全会提出，要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。何谓“充分”？就是要“完善土地承包经营权，依法保障农民对承包土地的占有、使用和收益的权益”。这意味着对农民的土地承包经营权实行产权保护。
2.延长土地承包期，稳定农民对土地的预期
从1984年党的1号文件确定15年的承包期，1993年的11号文件延长到30年，到党的十七届三中全会提出“现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”。“长期”改为“长久”，我的理解就是从一种有限期的土地承包制度，到一种不再有限期的土地承包经营权制度，意味着土地承包经营权制度的长久化。这一字之改，意义深远。政策制定者不是考虑承包期快到了是否要编个更长的期限来稳定承包关系，地方政府也不可能借承包期限来折腾农民，更主要是，有利于真正稳定农民对土地的长期预期。
3.明确农地流转的主体是农户，并提倡依法、自愿、有偿的原则
党的十七届三中全会文件发布前后，几乎所有媒体的报道重点都放在土地经营权的流转上，我觉得这是对过去政策的不了解，甚至是误读。实际上，从1984年的1号文件就开始允许承包地的自愿转包到2001年11号文件提出依法、自愿、有偿转让的原则，党的十七届三中全会在这方面更加完善，主要是明确形成承包经营权流转的市场规范。
（二）农地非农用朝地方政府土地利益最大化方向发展
但是，在农地制度朝强化农户权利物权化的方向发展的同时，农地的非农化及建设用地制度方面却在朝地方政府土地利益最大化的方向发展。主要表现在：
（1）1998年《中华人民共和国土地管理法》形成农地非农化的政府垄断。其制度安排及保障机制是：对农地转用的指令性计划和严格转用审批；将征地变为农地转成建设用地的唯一方式；对农民土地的补偿按原用途的倍数补偿。
（2）国有建设用地使用制度改革为地方政府提供牟利空间。从1988年《中华人民共和国宪法》允许土地使用权可以依法转让，到20世纪90年代末以后实现经营性用地的“招拍挂”，形成政府成为土地出让收入的主要获得者的局面。
农地的政策和法律制度越来越朝着强化产权保护和农地市场化的方向演进，农地非农化的政策形成政府高度垄断和全面管制的计划经济政策。造成的结果是：同样一块土地，仅仅由于农地和非农用地的用途不同，其所蕴含的权益完全不同，其运作的规则也完全两样；农民基本被排除在农地非农化的进程之外，或者说对农地非农使用的决策权受到很大的限制，收益权也无法得到保障。
二、二元土地制度与工业化城市化道路
（一）政府以土地启动的工业化城市化
以上这套土地制度，对中国经济的高速成长作出了重大贡献。中国过去20年的经济高速增长，基本是靠快速的工业化和高速的城市化两大引擎拉动，而这两大引擎的背后，土地是发动机。主要表现在：
第一，地方政府以创办园区来推动工业化，以规划控制和区划调整来推进城市化。
第二，城市化和工业化用地主要通过征用获得，因而伴随着城市化、工业化的推进，农民集体所有土地的变为国有土地，农民在得到土地原有用途一定倍数的补偿之后，进入城市就业大军。
第三，地方政府成为土地国有的实际代表，土地收益成为地方政府预算外收入或城市基础设施投资的主要来源。
这一套模式推进了快速的城市化，使土地收入成为地方政府和城市基础设施投资的主要来源，也保证了我们整个经济的高速增长，但是它的弊端也日益显现，它的可持续性也面临着很大挑战，更要命的是，它使整个经济运行带来很大风险。主要表现在：
第一，土地的计划管理和非市场配置带来两个方面的问题，主要表现为：一方面是土地大量浪费；另一方面是高速经济发展地区由于土地的计划指标管理对经济发展造成制约。
第二，地方政府的财政和基础设施投资，高度依赖于土地出让和土地抵押，政府财政风险和金融风险加大。从我们最近调研的情况来看，这种风险可能比2003年土地宏观调控的时候还要严重。地方政府以土地抵押贷款来推进城市基础设施投资，造成政府巨额负债。这个负债的程度和涉及的面已经从省会城市和大中城市延伸到乡镇一级的小城镇。
第三，征地补偿的低价和土地出让的高价，加上政府的任期制，导致多征多卖土地，造成土地利用不集约和未来政府土地收入枯竭。
第四，土地供应的独家垄断形成以地寻租和以地设租，成为腐败的制度性根源，也造成土地囤积和土地投机。
第五，农民土地财产权益受到侵犯。农民不仅对低价补偿不满，以社保换土地也给将来社会带来很大问题。
（二）农民以集体土地参与工业化城市化
事实上，在过去30年，除了国家主导的以土地启动的城市化以外，实际上在各发达地区尤其像珠三角、长三角地区及大城市郊区，我们一直有另外一条路径，就是农民以集体土地自主参与工业化和城市化的进程。主要表现在：
第一，农民集体以土地和厂房出租等方式通过土地的租金分享土地级差收益。
第二，农村集体的宅基地的商品化和资本化、集体宅基地改造、农民房屋的出租成为农民和集体组织的重要收入来源。
第三，保留土地集体所有制不变，农民以土地权利参与工业化和城市进程。
这一套模式，即农民自主的城市化和工业化，实际上实现了农民集体、企业和地方政府三赢。
从实地调查来看，整个珠三角地区快速的工业化和城市化进程，实际上得益于20世纪80年代末和90年代中期《中华人民共和国土地管理法》之前。当时将近一半的集体建设用地进入市场，这对整个珠三角地区的工业化和城市化起了关键性的作用。而整个长三角地区在20世纪80年代和90年代中期以前大量乡镇企业的发展，使集体土地进入建设用地市场。在乡镇企业转制以后，大量的集体建设用地实行企业只转资产不转土地，这里的农民也和长三角地区一样，通过土地的租金来分享城市化和工业化的进程。
（三）集体建设用地进入市场的地方探索
除了珠三角和长三角地区以外，我们看到，这些年集体建设用地进入市场的地方探索实际上一直没有停过，这里有国土资源部的试点，也有地方的自主创新。主要有三种模式：
（1）留用地进入非农集体建设用地的市场。背景是在国家低价征收制度下，大片的土地主要通过征地转向非农建设用地，但是由于征地带来了和农民利益的冲突。地方政府为了缓和这种矛盾，给地方留取一定的比例，如整个村庄在全面征收以后保留15%～25%的留用地，或者保留集体所有权，或者转为国有以后留给集体长期使用，也就是说大面的通过征收，小面的保留给农民长期使用，来参与城市化的进程。
这个效果现在看来是比较明显的，通过这种方式解决了在大面征地下农民失地失业的情况，有一小部分土地参与工业化进程以后，集体经济的收入有所保障，农民的分红有所保障。
（2）存量集体建设用地进入市场。这里有两种方式，一种方式是已有的乡镇集体企业在转制以后，这些集体建设用地进入市场。第二种方式是近几年由于工业的集中，原来分散的存量建设用地既有乡镇企业用地，也有村庄的公共用地，包括村庄的办公场所、闲置的边角用地，在形成工业集中区后，这些地区通过异地的置换和土地的整理，形成存量的集体建设用地进入市场。
从效果来看，最明显的是促进了土地的集约节约利用，一个村庄节约差不多70%的土地可以腾出来做建设用地。它也在一定程度上缓解了建设用地供求的矛盾。
但是，在操作中也面临一些问题。一是输出建设用地的地方，在指标置换后，它的发展权可能会遇到问题。输入地区是工业化集中区，但输出地区在土地置换为耕地以后，这些地方未来的发展权和用地指标的价值没有体现。二是耕地的“占补平衡”是否真正到位还存在疑问。整理出来的土地是否复垦为耕地，这是一个令人担心的问题。
（3）宅基地进入市场。表现为城市近郊和沿海发达地区的集体宅基地和农民的房屋价值急速提高，农民自发或者集体组织对宅基地进行开发改造以获取土地价值的级差收益，参与城市化和工业化的进程。这里有几种做法：一是农民自发进行房屋出租；二是村集体经过旧村改造后将土地进行商业和房地产开发用途；三是由地方政府和开发商介入。
其效果是使农民和集体收入大大增加。但它也面临如下问题：一是法律和政策的障碍；二是农民宅基地权利的保护成为一个问题。现在各地进行宅基地改造的基本做法是将农民的旧房腾成两到三套房屋，那么，节约出来的宅基地的权益到底属于原有的农民集体，还是属于地方政府和开发商？也就是说，对于节约出来的建设用地，它的开发收益农民是否有份？现在各地的做法和我们最担心的问题，是农民在整个旧村改造和宅基地的腾挪过程中，只兑现了农民的房屋权益。这样的话，农民整个宅基地的财产权益没有得到充分保护。
（四）集体建设用地使用进入灰色领域
各地的探索和已有的珠三角和长三角地区的经验，尽管开辟出了另外一条道路，即集体建设用地进入市场，参与城市化和工业化的道路，但是，集体建设用地市场在进入灰色领域。
改革开放初期，家庭联产承包责任制以后劳动力释放，我们鼓励农民利用集体土地来创办乡镇企业，发展农村经济。到20世纪80年代中后期，农民土地进入集体建设用地的通道一直是开放的。
一直到1987年的《中华人民共和国土地管理法》，实际上还是三个通道：一是农民用集体土地进行住宅建设、企业建设、公益建设；二是保留全民所有制企业、城市集体所有制企业，允许同农民集体经济组织共同投资举办联营企业，使用集体土地，并明确可以按照国家建设土地的要求实行土地征用，也可以由农民集体经济组织按照协议将土地的使用权参与开发；三是城镇非农业户口居民在经过县人民政府批准后，可以使用集体所有的土地建住宅。
但是，1992年国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，就对集体建设用地采取了关闭市场的态度，包括集体土地必须先征为国家土地才能作为建设用地，集体土地作价入股兴办联营企业，其土地股份不得转让。
1998年修订的新《中华人民共和国土地管理法》，将老法里的国有建设用地和集体建设用地原来的两块合成一块，对非农集体建设用地的口子开始大大缩紧，把农民使用集体土地做非农建设的口子变成了“除外”，保留做乡镇企业、做住宅这一块，但是明确提出，农民集体所有土地的使用权不得转用、转让或者出租用于非农业建设。
到了1999年，《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）规定，农村居民点要严格控制规模和范围，新建房屋要按照规划审批用地，逐步向中心村和小城镇集中。乡镇企业用地范围要严格限制在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建设住宅。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）出台许多对土地进行严格管理的措施，但对集体建设用地流转的探索已经开始开口子了。2004年28号文件是鼓励农民建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少挂钩，提出加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地，但是文件后面加了一句“在符合规划的前提下，村庄及建设中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。2006年31号文件保留了符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内，农民集体土地所有权可以流转这一条规定。
从整个趋势来看，地方在进行大量的农村集体建设用地进入市场的探索，我们整个法律和政策实际上对集体建设用地进入市场的轨道，基本上是从最初的敞开，到整个政策进行严管，到后期开始把整个集体建设用地纳入规范这样一个过程。
（五）党的十七届三中全会为打破城乡二元土地制度格局提供制度空间
党的十七届三中全会通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。为打破城乡二元土地制度格局提供制度空间，成为这个文件在土地方面的最大亮点和突破点。
1.明确在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种形式参与开发经营并保障农民合法权益
这一条对于农民以土地权益合法分享工业化和城市化的成果具有革命性意义，为农村集体建设用地进入市场提供了通道。
2.提出逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式让土地使用权在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益
这意味着农村集体建设用地不需要只有征用转为国有才能进入非农用地市场，打破了以所有制性质屏蔽集体建设用地进入市场的制度障碍，为实现集体土地与国有土地同地、同价、同权，建立城乡统一的建设用地市场提供了政策空间。只要符合规划，集体建设用地也可以与国有建设用地以一样的方式进入市场，实现了两种不同所有制性质的建设用地真正意义上的平等权益。
3.征地制度改革在已有缩小征地范围，完善征地补偿机制的同时，又提出新的改革举措
《决定》明确提出严格界定公益性和经营性建设用地，这就为缩小征地范围，真正实现按公益性目的征地提供了前提；提出了对失地农民权益补偿原则，依法征收农村集体土地，要按照同地同价原则，以及及时足额对农民集体组织和农民合理补偿。这意味着下一步征地制度改革将迈出重要一步，即对失地农民的补偿从现行的按农业用途的产值补偿，转向按权益补偿。《决定》也提出了对失地农民的安置转向包括就业、住房、社保等全面保障。
三、政策建议
党的十七届三中全会精神为我们下一步土地制度的改革，消除城乡二元土地制度的格局提供了一个极好的契机。接下来主要讨论怎样围绕党的十七届三中全会精神落实一些具体的改革举措和法律修改建议。
（一）关于征地制度改革
1.征地制度改革的基本着眼点应该防止建设用地国有化趋势
征地制度改革的根本是改变政府垄断土地转用市场局面，保持土地国有和集体所有的长期并存，在法律修改未出台之前，首先要遏制农地变为建设用地过程中的国有化倾向，防止各类城市的版图迅速扩大，并向农村腹地推进。防止通过城中村改造，大面积的村改区、镇改街、县改区和城市区化调整，扩大政府控制的国有用地版图。
2.制订公共利益征地的目录
明确规定盈利性目的的用地不得征地。征地必须坚持为了公共利益需要的原则，改变目前只要是经济建设用地就实行征地的做法。为了阻断地方政府以公共利益在法律上难以准确界定为由，任意扩大征地范围，我们建议出台政策明文规定，只要是明确为了盈利性为目的的征地，即可判为非公共利益用地；这类用地不得通过征收获得，并列出不属于公共利益的名目，作为国土监察的基本依据。
3.严格规定建设用地中公共设施建设用地划拨土地的比例
鉴于目前行政划拨的用途过于宽泛，占地过多，浪费土地这种情况，我们建议对建设用地中公共设施建设用地划拨用地的比例作出严格规定，清理一些以公共利益目的划拨土地，实际上是进行盈利性为目的的用地。
4.进行某些类公共目的用地按市场价格赔偿的试点
（二）制订加强集体建设用地管理的政策法规，出台集体建设用地管理办法
1.出台国家法规，允许集体建设用地出租出让转让或抵押
集体建设用地的试验和地方探索已经进行多年，积累了丰富的经验。一些地方出台了地方性规章和法规。我们建议尽快出台国家法规，在用途管制和符合规划条件下，允许集体建设用地的出租、出让、转让或者抵押。
2.稳妥建立集体建设用地的交易市场
允许省内地区之间集体建设用地指标的交易，形成建设用地指标交易的平台。
3.出台鼓励地方进行存量集体建设用地节约集约使用政策
使用存量集体建设用地进行建设的，只需办理用途审批手续，不再占用年度建设用地指标。我们在各地的调研中发现，尽管我们呼吁节约集约用地多年，但效果不明显。我们觉得，政策的思路应该是提出对于节约集约用地的鼓励性办法，而现状是，一边很轻易地占地征地，而另一边节约集约上的成本很高，不合算。我们应该改变这种状况，一方面在征地制度上加大政府征地的难度和成本，另一方面为节约集约用地提出鼓励性的政策。这里的关键就是对建设用地指标应该有一个鼓励性政策。
4.实行与国有建设用地相同的集体建设用地有偿使用制度，包括协议出让和“招拍挂”出让方式
5.对合法进入集体建设用地市场的土地、物业，应该颁发集体建设用地使用权证和物业权证
（三）针对党的十七届三中全会提出来的关于集体建设用地进入市场通道的政策，研究和出台农民集体建设用地参与非农建设政策
1.在城市规划范围内征收农民集体的土地时，建议给被征地的村按一定比例预留部分建设用地
这部分预留地由村集体经济组织建造标准厂房、铺面等出租，租金收入以股份形式在村民中分配。对于影响城市规划的留用地可以采取“招拍挂”办法出让，但土地的净收入主要返给村集体。
这个建议各地都在做，但是按《决定》，对城镇规划范围以内的这些建设用地，我感觉规划外有一个口子，但是规划内的建设用地是否都要变成国有？如果都要变成国有，就我们目前的现状来看，实际上农民更接受的办法是即便征收，但仍然预留一部分比例的土地给农民参与工业化、城市化的进程，可能更有利于农民收入的增加和社会的稳定。所以我们建议，国土部门应该出台专门的政策文件，就留用地的比例、使用办法和收益分配原则作出具体规定。
2.对于城市建设规划范围内的存量集体建设用地，可以在符合规划的前提下，长期由农民使用、受益，也可以转为国有，但农民长期使用
在城市规划以内，实际上我们现在有大量的存量集体建设用地，这一块如果硬性地转为国有，将会产生很大的问题。我们建议这一块应该按文件的精神，以规划为准则，而不是按所有制将这一块的土地转为国有建设用地。
3.对于城市建设范围外的农民集体土地进行非农建设的，在符合规划和用途管制前提下，应该分配一定比例的建设用地指标给农民集体
党的十七届三中全会尽管提出来规划范围外农民可以参与非农建设，但面临的现实情况是，由于建设用地指标的紧缺，大多数中西部省份的建设用地指标的分配，基本上是省会城市占30%～40%，而重点发展的大中城市差不多另外占40%。这就是说，省会城市和大中城市会占掉一个省的建设用地指标的将近70%，留给中小城市建设用地的指标是极其少的。我们调查发现有些地方也就是几百亩。这样对于落实中央关于城市建设规划范围外的集体建设用地进入市场非常不利，如果没有整个建设用地指标的省内比例的重新调整，这个政策可能也会落空。
4.要分类处理历史形成的集体建设用地遗留问题
我们在调研中发现，集体建设用地的无证和灰色使用的问题是由历史形成的。这里有1986年老《中华人民共和国土地管理法》之前的，有新老法之间的，也有1998年新《中华人民共和国土地管理法》以后的。所以不同阶段进入建设用地使用的集体建设用地，实际上它的性质是不一样的，我们建议对新法之前进入集体建设用地采取正视历史的办法对它给予认同，但是对于新法以后的明显是非法使用的集体建设用地应该是依法处理。
（四）完善宅基地制度，严格宅基地管理，尽快出台宅基地制度的相关政策规定
《决定》提出来的方向，总体来讲，首先是用益物权管理，落脚点在农民的宅基地权益上。另外对建设用地整理方面提出优先保障集体建设用地，这样意味着集体建设用地的整理要防止国有化倾向。从我们的调查来看，可能包括以下政策：
（1）分区域改革宅基地的福利分配制度。在传统农区仍然实行以各省制订的宅基地福利分配制度，在大中城市郊区及东部沿海土地非农化程度较高的地区，试行取消宅基地福利分配制度，对于仍保留农民身份的家庭可以宅基地有偿使用方式配置宅基地。
（2）鼓励农村集体经济组织、村属企业通过宅基地的商品化进行旧村改造，在符合规划和用途管制条件下，将节约出来的宅基地以自用、厂房出租、土地出租方式集约利用。从我们对大城市郊区的调研来看，大量宅基地整理出来的土地继续作为厂房等工业化使用已经不经济，农民更希望这些土地进入城市的住宅使用。对于这一点应该持谨慎态度，但是应该也要给予一个口子，方便它的开发。对于宅基地所产生的土地租金、物业收入和房屋销售收入，要落实党的十七届三中全会的精神，主要归村农民集体所有。在探索的前提下，在权益清楚的情况下，应该向在宅基地上建设的物业和房产，参照国有土地上物业和房产颁发不动产权证，允许宅基地上的物业和房产可出租，可出让，可抵押。
（五）建立城乡统一的房地产市场建设试点
在都市城郊地区，适应现阶段已经出现的城市工业就业和人口向外离心扩张的趋势，允许宅基地和集体建设用地上进行一定比例的房屋建设，并对外出租出售，鼓励在城郊集体建设用地上盖农民公寓，解决外来人口居住问题。建立农村集体建设用地住房建设准入制度，对合规的房产要颁发集体房屋权证。
（六）出台农村集体建设用地的级差收益分配办法
明确农民集体是土地级差收益的主要获得者，允许农民集体有权获得宅基地和集体建设用地出租、出让后的级差收益，允许企业与农民集体合股合作开发集体建设用地，但企业只获取物业和房产投资的销售利润，保留一定比例的物业或房产给农民集体，以出租方式永久获得一笔收入，解决村庄公共投资和村民福利问题。
（七）制订集体建设用地级差收益管理办法，保障农民权益
集体的土地收益应该主要由集体经济组织获得，这一块的主要收入应该以股份的形式分配给村内的集体组织成员。
（八）试行征收集体建设用地土地税
在集体建设用地进入市场以后，政府不再征收农民集体土地，但是政府获取土地收益的方式，我们建议应该是开征集体建设用地土地使用税的方式，通过税收的方式来分享集体建设级差收益。